Zonas tensionadas en Andalucía: qué son y cómo te afectan

¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?

La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) introdujo el concepto de zona de mercado residencial tensionado. Son áreas donde el precio del alquiler ha crecido de forma desproporcionada respecto a los ingresos de la población.

Criterios para ser declarada zona tensionada

Un municipio o zona puede ser declarado tensionado si cumple al menos uno de estos criterios:

• La carga del alquiler supera el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona.
• El precio del alquiler ha subido más de 3 puntos por encima del IPC acumulado en los últimos 5 años.

¿Qué implica para los propietarios?

Si tu inmueble está en una zona tensionada:

Grandes tenedores (10+ viviendas):

• El precio del nuevo contrato no puede superar el del contrato anterior, actualizado por el índice de referencia.
• Se aplica un índice de contención de rentas fijado por el Estado.

Pequeños propietarios:

• En nuevos contratos, el precio se limita al del contrato anterior actualizado.
• Existen excepciones si se han realizado reformas significativas o si el inmueble lleva más de 5 años sin alquilar.

Bonificaciones fiscales:

• 50% base en el IRPF por rendimientos del alquiler.
• 70% si alquilas en zona tensionada con bajada de precio del 5%.
• 90% si el inquilino es joven (18-35 años) en zona tensionada.

Municipios afectados en Andalucía

La declaración de zonas tensionadas corresponde a las comunidades autónomas. En Andalucía, la Junta está evaluando qué municipios cumplen los criterios. Las ciudades con más probabilidad de ser declaradas son:

• Málaga capital: fuerte presión turística y subida de precios.
• Sevilla: especialmente el casco histórico y Triana.
• Granada: zona del Albaicín y centro.
• Cádiz: presión del alquiler turístico.
• Marbella y Estepona: Costa del Sol occidental.

¿Cómo saber si mi zona está tensionada?

Nuestra herramienta de valoración detecta automáticamente si tu zona está declarada como tensionada y te informa del límite legal de precio aplicable a tu inmueble.

Recomendaciones

• Consulta antes de fijar precio: si estás en zona tensionada, un precio por encima del límite puede ser ilegal.
• Documenta reformas: si has hecho mejoras significativas, puedes justificar un incremento.
• Aprovecha las bonificaciones fiscales: alquilar por debajo del límite puede darte hasta un 90% de reducción en IRPF.